話說國內(nèi)樓市漸入寒冬，面對政策的持續(xù)收緊，發(fā)愁的可不只是地產(chǎn)人，還有那些嘗過“買房致富”甜頭的投資客。
我朋友曉亮就算后者，他告訴我：
這幾年股票市場神鬼難測，披上專家外衣的神棍遍地走。
P2P圈子雷暴不斷，攤上個坑蒙拐騙的哭都來不及。
唯有樓市的表現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)妥妥，扶搖直上，讓人欣慰，大家自然愿意將手里的鈔票鎖在樓市。
而現(xiàn)如今，國家政策出臺，金陵美夢碎了一地，現(xiàn)實還是慘兮兮。
俗話說由奢入儉難，嘗過炒房來錢快的滋味，再去品那些“慢吞吞”的投資多少感覺索然無味，這倒是和吸毒成癮是同一個道理。
最近，“癮君子”——曉亮盯上了東南亞樓市，聯(lián)系了幾位海外置業(yè)顧問，得到的信息是：
“投資東南亞樓市，就是投資15年前的深圳、20年前的上海…………馬上要漲價，再不下手就晚了……”
一個又一個為他們量身定制的概念與銷售話術(shù)，準確擊中曉亮騷動的內(nèi)心，據(jù)他自己說，差點沒把持住，都準備交定金了。
百萬資金出海，擱大部分人身上都不是小事。
曉亮當時覺得有些心慌，自己去東南亞旅游過3次，走馬觀花罷了，怎么就敢把血汗錢往那兒丟？
躊躇之際，曉亮約我敘舊，順便討論這猶豫不決之事。
我們倆就尋了的一間破舊小館落座，點上佳釀兩杯，佐酒小食若干，聊起了那南蠻之地的樓市。
01
說起這東南亞，自古就是海上交通要沖，往前數(shù)400余年，一直都被人爭來奪去，不得安生，直到近30年，兵戎相見之事才慢慢消停了些。
東南亞起點低，進步快，全世界都為之側(cè)目，各方勢力巨頭一看有利可圖，紛紛插足，或置業(yè)，或辦廠。
巨頭緊后頭還跟著紛至沓來的“小散”，以期淘換點兒肉渣嘗嘗。
現(xiàn)如今，東南亞共有11國，發(fā)展上來講是既有領(lǐng)頭雁，也有千里馬，還有墾荒牛，更有井中蛙，不能一概而論。
按各家賬面上的家底攤到人頭上粗粗一算，攏共分為四個梯隊：
第一梯隊包括新加坡與文萊；
第二梯隊有泰國、菲律賓、馬來西亞、印尼；
第三梯隊越南獨占一份；
第四梯隊就是老撾、柬埔寨、緬甸、東帝汶。
02
第一梯隊
新加坡、文萊
先說新加坡，這南洋獅城小巧秀麗，經(jīng)濟發(fā)達，居民素質(zhì)在鞭子的教導(dǎo)下那是相當?shù)母撸逃|(zhì)量更是不消說，就四個字——蜚聲國際。
獅城房地產(chǎn)大概分為四種，分別是：組屋、公寓、有地私宅、商業(yè)地產(chǎn)。
組屋就是政府保障房，這保障房可不是建在窮鄉(xiāng)僻壤，布局詭異的雞肋。
組屋可是成片成片建在配套成熟地段的高樓廣廈。
這類房子價格便宜，政府還給補貼，80%的新加坡人都住在組屋里。
另外，要知道整個國家面積不過兩個北京城區(qū)的面積，住的再遠郊也遠不過密云啊。
不過，組屋屬于政府福利，只有新加坡公民和永久居民可以持有，一個家庭只能擁有一套，轉(zhuǎn)賣出租都有限制。
所以啊，在新加坡可沒有婚前要房的丈母娘，只有小兩口成了，才有資格申請組屋。
再來就是公寓，外國人倒是可以隨便買，不過這價格齁貴，世界上都排前幾名。
要買？可以！印花稅18%起，這一點就嚇退不少人。
還有一種EC公寓，只有新加坡公民才能購買，印花稅3%，總價還打7折，住滿5年，隨便賣給哪國人。所以你看，若是真要做炒房的營生，也輪不著外國人。
所謂有地私宅，就是咱們說的別墅，通常情況下也只能新加坡公民購買。
不過也有例外，您要是功夫明星兼慈善家，或者著名火鍋連鎖店創(chuàng)始人，并且鐵了心要移民，那說不定就可以。
剩下的就是商業(yè)地產(chǎn)，這里咱們不詳談，就說這幾年國際上大家日子都不好過，難不成還指望這玲瓏小國能有大作為？
再者說，獅城95年就是發(fā)達國家，溢價什么的，早就被人分干凈了，咱們現(xiàn)在過去，是有肉吃啊，還是有湯喝？
這么看下來，炒房恐怕是難。
這里多一句嘴，移民您可想想好，說著名演員功夫明星早年移民，現(xiàn)如今想落葉歸根，愿花百億重回中國籍未能如愿。這則消息真假未定，咱們不做深究。
第一梯隊的另一個選手是文萊，號稱世界上最富有的國家之一，其實是一個純靠賣石油天然氣過活的“君主專政伊斯蘭國家”，還保留有砍手、石刑等傳統(tǒng)刑罰。
國內(nèi)媒體還將其不收稅、免費教育、1塊錢醫(yī)療等等吹上了天，好似人間天堂。
他國政治我們這里不去妄言，就說這文萊續(xù)命的石油天然氣，沙特、俄羅斯、美國這些國家互相一較勁，國際油價就抖三抖。
油價一下跌，文萊日子就不好過，但無奈他連話都插不上，只能干著急。
俗話說：“小家咋富，控制不住”用在這里還真挺貼切，文萊人均GDP高全靠人口少。
去那兒投資房產(chǎn)的理由，想來想去好像也只有能離大帥哥吳尊近一點了，文萊咱們點到為止，就不費口舌了。
03
第二梯隊
泰國、菲律賓、馬來西亞、印尼
泰國當年是意氣風發(fā)，可自從97年被索羅斯咬了一口，就消停多了。
現(xiàn)在多數(shù)人一說起泰國就想到人妖、大象、男人天堂。
其實不然，泰國的命根子在：礦產(chǎn)、大米、汽車制造。
沒認清楚這一點，貿(mào)然入場投資無異于“伸著脖子套繩索 —— 自尋死路”。
在泰國，外國人同樣只能購買不帶土地的公寓，置業(yè)顧問打的旗號都是：永久產(chǎn)權(quán)、自由轉(zhuǎn)讓、投資回報高等等。
再加上泰國經(jīng)濟近年來確實穩(wěn)中有進，乍聽之下令人躍躍欲試。
但說實話，去泰國炒房的人早就換了幾大波了，入場先要當次韭菜是少不了的，哪天韭菜熬成鐮刀了，還可以去割別的韭菜。當然，前提是韭菜沒有爛在地里。
評心而論，住別墅到底是比住公寓舒服的，泰國人也不傻，人家自己買房，0首付，50年貸款，別墅超級便宜。
泰國什么都缺，就是不缺地，泰國人有錢也不買大樓里四四方方的水泥盒子。
所以啊，這鐮刀韭菜的游戲，別指望泰國人來接盤，本質(zhì)上就是政府給國際炒房客們?nèi)α藗€范圍，大家抱著同一個目的，互相割來割去。
泰國還算夠意思，留個口子給炒房客們互相割著玩兒。
第二梯隊的其他三個國家：菲律賓、馬來西亞、印尼就不厚道了，政策死死卡住，變著法的讓國際炒房客吃下去的東西吐出來。
菲律賓首先登場，他的第一招就是賣房稅收6%，國際炒房客表示：嗯，還遭得住。
菲律賓第二招就狠了：對250萬比索（約等于38萬元人民幣）以上的房子實行高稅收，達到10%—12%。
只見炒房客聽聞臉色一變，趕緊回國逢人就說：
“怎么樣？小韭菜老弟，菲律賓經(jīng)濟增速亞洲第一，租金回報率亞洲第一，房價連漲7年了，人口紅利還大，又是永久產(chǎn)權(quán)。
菲律賓房產(chǎn)買到就是賺到，我這里正好有一套，大哥家里出事，急用錢，便宜給你了！
哎呀，你再猶豫，我要便宜別人去啦……”
鐮刀是手起刀落，小韭菜老弟心里還美：“得虧我運氣好，人又果斷，否則不可能撿這么大一便宜……”
馬來西亞緊接著登場，這位爺幾十年奉行馬來人與原住民優(yōu)先的經(jīng)濟發(fā)展政策，為此當初還把新加坡開除了，歷來對海外資本投資態(tài)度曖昧。
前兩年，一位來自中國的農(nóng)民老楊在馬來西亞拿了塊地，說要建森林城市。
一開始很順利，臨交房了馬來西亞總理蹦出來，插了一嘴，意思是：“森林里住的應(yīng)該是猴子，不是中國人”。
此言一出，把農(nóng)民老楊驚出一身冷汗，在馬來西亞上下打點，好話說盡才穩(wěn)住了局面。
周圍那么一打聽，這么釜底抽薪的坑人勾當，不是第一次啦，早有人載過跟頭。
馬來西亞的樓市自從13年底開始，就一直疲軟，經(jīng)濟表現(xiàn)也不亮眼，政策還放不開。
馬來西亞的海外炒房客們眼看這韭菜就要爛在自己手里，十分著急。
沒人接盤可不行，最后連“風水宗師預(yù)測明年馬來樓市大漲”的新聞都炮制出來了，敢情這是開始用智商篩選下一批韭菜了。
接下來是印尼，15年才放開外國人買房的限制，政策簡單直接：
外國人只有30年使用權(quán)，不許買二手房。
印尼政府還規(guī)定了最低價格，甭管這房產(chǎn)原來市場價值多少，公寓50億印尼盾（人民幣約233萬）起，普通別墅100億印尼盾（人民幣約466萬）起，還不讓貸款。
就這樣，印尼國內(nèi)還是覺得外國人的購房政策應(yīng)該再卡緊點。
為啥？因為人家不惜的掙這一時痛快的錢，在東南亞石油出口圈子里，印尼排第一，上面第一梯隊的文萊才排第四。
另外，人家印尼在紡織、旅游、服務(wù)業(yè)也發(fā)展的不錯，論全球GDP總量排名，中國排第2，印尼第16，是唯一一個排名前20的東南亞國家，泰國第26，新加坡第37，您自己掂量掂量印尼為什么有底氣。
04
第三梯隊
越南
這一時痛快的錢有人不惜的掙，也有人趨之若鶩，越南就是，雖然起步晚，發(fā)展勢頭可猛。
把越南歸到第四梯隊，著實是委屈他了，所以這里第三梯隊越南獨占一份。
說這個越南，當年就好地區(qū)爭霸、兵戎相見之事，有點膨脹，給自己扣了個世界第三極的帽子。
爾后被中國收拾了一頓，這才幡然悔悟，舞刀弄槍什么的，他只能算晚輩，就此老實了，這才開始專心發(fā)展。
90年越南“革新開放”幾乎照搬“改革開放”，信奉“黑貓白貓抓的到老鼠，就是好貓”。
越南樓市一開始是自己人買來賣去的玩兒，從93年玩到15年。
后來慢慢覺著自己人玩兒不動了，房價太高了，普通老百姓都徹底斷了買房的念想了。
那咋辦呢？那就加一個玩家吧。
就這樣，不嫌事兒大的越南，在15年的夏天，開放了外國人的購房限制，那叫一個徹底：
出租、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押，隨便玩啊。別墅、公寓、排屋，隨便買啊。
給的還是土地使用權(quán)，50年起步，免費再給續(xù)50年。
現(xiàn)如今，人均GDP不到中國四分之一的越南，在房價方面卻追平中國一線城市，就這樣越南還覺得不夠。
前段時間，越南總理來中國還會見了某國字號地產(chǎn)集團的大當家，新聞里說是兩人商量農(nóng)產(chǎn)品采購。
行吧，要是新聞敢這么說，我就敢這么信。
當然了，越南也沒傻到認準了房地產(chǎn)死磕，人家的紡織、制造業(yè)、石油開采的發(fā)展勢頭也不容小噓。
這不，把人家文萊從“東南亞石油天然氣出口第三”的位置上擠下去了。
這不，大批“Made in China”慢慢變成“Made in Vietnam”了。
說回越南樓市，這擊鼓傳花，只要能往下傳，大家都能多少揩點油，怕就怕突然刮陣風，砸手里了。
刮不刮風這事兒啊，你我說了不算，甚至越南說了也不算（避嫌，有心自己悟吧），上了船不等于萬事大吉，時刻保持警惕，這是基本道理。
越南樓市存不存在泡沫這事兒，見仁見智，只能說您覺著沒有就沒有吧。
大道理人人都明白，真正能做到的，恐怕也只有親自吃過虧的人。
05
第四梯隊
老撾、柬埔寨、緬甸、東帝汶
剩下的這老四位，可是都位列“世界最不發(fā)達國家”，可能相關(guān)法律都不健全，屬于極容易“有來無回”的地界。
老撾身處中南半島，卻偏偏一個出海口都沒有，窮的叮當響，地廣人稀。
除首都萬象產(chǎn)權(quán)相對清晰之外，大部分地區(qū)老撾人搭個窩棚就是他家了。
當?shù)孛癖娭灰坏姑勾叩呐錾袭斈甏蛘塘粝碌恼◤?，倒也都活的樂樂呵呵的?/span>
老撾法律規(guī)定外國人是不能持有土地的，就這樣還有人打炒地皮的主意。
不少中國人通過掛名的形式，簽下99年租約，再拿來互相買賣。
對于簽租約這事兒，老撾人當然愿意啦，人家自己也搞不清這塊地是不是自己的，等于白拿錢。
這讓我想起了一則新聞：癮君子毒癮犯了，洗衣粉都吸的下去，以求過過干癮。
再來說柬埔寨，這可是老四位當中最有上進心的主，奉行自由經(jīng)濟，直接美金計價。
柬埔寨對外國資本的管控極為開放，10年放開外國人購房的限制，二層以上的公寓隨便買賣。
在外國資本的狂歡中，獲利的機會一定存在，只是這“外國投資客的賭場”很容易會在一夜之間崩塌。
事實上，表面上的繁榮背后，柬埔寨仍然是一個積貧積弱的國家，所有人都是來撈金的，沒人會關(guān)心柬埔寨的未來，可勁兒造就是了，因為賭場永遠都不是家嘛。
剩下的兩個國家：緬甸、東帝汶，一個是與中國接壤，到今天為止還內(nèi)斗沖突不斷，火箭彈亂飛。
另一個，02年才建國，算起來國家都未成年，總統(tǒng)府都是別國援建的。
06
以上，11個國家轉(zhuǎn)完，我與曉亮的酒也正好喝完，但海外置業(yè)這事畢竟不像喝完杯中酒這么利落簡單。
多少人躊躇滿志的進去，就有多少人割肉剮心的出來。
如真要出手，還需記得四個大忌：
其一、切忌用判斷國內(nèi)房產(chǎn)價值的標準去判斷海外房產(chǎn)的價值，國內(nèi)尚有南橘北枳的道理，何況海外。
其二、切忌聽信一面之詞，喪失判斷倉皇出手，十全九美的交易多半只是看起來很美好，自己要做足功課。
……
講到這里，曉亮的手機突然來了條微信，是海外置業(yè)顧問發(fā)來的：
X總，您上次咨詢的房子，昨天被人訂走了。
今天我又幫您去樓上轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)了另外一套，采光與視野比之前那套還棒，價格也有優(yōu)惠，但您下手可能要快點，我有個同事的客戶正看呢。
我昨晚聽我同事說，很多房產(chǎn)公司高層已經(jīng)在開會討論上調(diào)房價，我有點小擔心，就提前跟你通個風、報個信。
……
看完短信，我和曉亮相視一笑，曉亮笑的是他從初級韭菜變成了高級韭菜，任憑人家說出花來他也穩(wěn)得住。
我笑的是這頓酒曉亮一定會搶著結(jié)賬，我得抓緊時間再點個硬菜。
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